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2020年房屋征收补偿利益分割民事纠纷最新审理参

时间:2020-06-17

  2020年房屋征收补偿利益分割民事纠纷商达律师事务所最新审理参考意见解析!

  2020年3月,上海市高级人民法院民事审判庭印发了《房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》(下称“会议纪要”)。 会议纪要共19条,是房屋征收补偿利益分割民事纠纷案件的最新审理参考意见。

  总体来说,会议纪要展现了较高的审理智慧。限于篇幅,商达律师事务所今天就会议纪要对当事人利益影响较大的条文作简要解析。会议纪要原文采用的是问答形式,商达律师事务所采用先引用原文再进行解析的形式。

  1会议纪要第19条:案件受理费

  安置补偿利益分割案件如何确定案件受理费计算基数?

  对于征收补偿利益分割案件受理费的计算,实践中有不同做法。有的法院按照征收补偿协议确定的全部补偿金额作为计算基数,有的法院按原告诉请主张可以分得的补偿金额作为计算基数,有的法院按照需要分割的安置房屋起诉时的市场价作为计算基数。会议认为,案件受理费的计算标准应予统一,考虑到此类案件的性质系征收补偿利益分割,故倾向于按照征收补偿协议确定的全部补偿金额作为案件受理费的计算基数。

  商达律师事务所杨律师解析:本条是会议纪要的最后一条,之所以放在本文的第一条解析,是因为此条对当事人产生较大影响,甚至会影响当事人是否愿意作为原告主动发起诉讼。

  案件受理费,俗称诉讼费。当事人通常最关心两个问题:一是能分到多少利益(能获得多少安置补偿利益),二是要先向法院支付多少诉讼费(在获得安置补偿利益之前,要先向法院支付多少案件受理费)。会议纪要的此条规定,会导致当事人作为原告在发动诉讼时更加谨慎。毕竟,与之前相比,以全部征收补偿金额作为案件受理费的计算基数会导致原告要先行支付一笔数额更大的诉讼费。

  举例说明,某房屋全部征收补偿利益为600万元,张某拟作为原告起诉要求分割获得其中的100万元。按照以前的计算方式,法院以张某诉请的100万元为基数收取诉讼费,约为13800元。现在,法院若以600万为计算基数,则要收取诉讼费约为53800元。张某可能会因较高的诉讼费而放弃通过诉讼获得相应利益的机会。

  2会议纪要第4条:空挂户口人员的补偿利益

  户口空挂在被征收的公有住房的非同住人起诉要求分割征收补偿利益,应如何处理?

  空挂户口人员并非公有住房的承租人或者同住人,在被征收房屋既无产权利益,亦无居住利益,一般不属于征收补偿安置对象,原则上不能分得安置房。

  如果在征收补偿安置时确实基于户籍因素考虑过该部分人员利益的,可以适当给予货币补偿。补偿款的数额可以参考因人口因素而增加的房屋的市场价与供应价之间的差价酌情确定。

  需要注意的是,确定空挂户口人员系配房考虑对象必须有明确依据,不能按政策推定或者以工作记录方式确定,而应当由征收单位出具加盖公章的情况说明。

  商达律师事务所杨律师解析:在公有住房征收时,空挂户口的现象常会出现。一般来说,在公有住房动迁案件中,只有公有住房的承租人和公房同住人才属于征收补偿安置对象。公房同住人,是指在被征收居住房屋处有上海市常住户口,已经实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。因此,当事人是否空挂户口,关系到当事人是否符合公房同住人的资格,利益巨大。

  举例说明:基于诸多原因,李某户口在被征收房屋内,但并未实际居住或实际居住不到一年,起诉要求分割征收补偿利益。因李某在被征收房屋既没有产权利益,也没有居住利益,故李某一般不属于征收补偿安置对象,原则上不能分得安置房。

  但是,李某不能分得安置房,不等于不能获得动迁补偿利益。综合其他因素,李某可能有机会获得货币补偿利益。(请见拙文:《不具有同住人资格的公租房“同住人” 是否一定不能获得动迁利益?》)

  需要说明的是,街道或居委会目前一般不再出具关于当事人是否在系争房屋内实际居住一年以上的证明。

  3会议纪要第6条:房屋使用人的利益保护

  当事人是否可以依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条“被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人”的规定主张其为被安置人并要求分割征收补偿利益?

  私有房屋征收中,一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人,除非征收部门将其认定为被安置人,否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋,不因征收关系而发生改变,即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。因此,征收补偿关系中的被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益,其居住问题,可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张。

  商达律师事务所杨律师解析:本条是对私有住房征收补偿利益分割问题的问答。一般来说,私有住房征收以产权平移为原则,即:私房产权人=被安置人=征收补偿利益获得者,不考虑产权人户口是否在被征收房屋内,也不考虑产权人是否实际居住。反之,非产权人(房屋实际使用人)即使户口在被征收房屋内并实际居住,除非征收部门将其认定为被安置人,否则不能获得征收补偿利益。房屋使用人虽然不能主张分割征收补偿利益,但可以基于抚养、赡养、继承等法律关系主张解决居住问题。本条解决了私房征收补偿利益归谁的问题,但若私房为多个产权人共有,对于共有产权人之间如何分割,并未明确。在共有产权人之间是适用按份分割、平均分割或其他方式分割,则要视案件的具体情形,综合考量。

  4会议纪要第12条:家庭内部协议的性质和效力

  家庭成员在征收之前就征收补偿利益的分割以家庭内部协议的方式预先作出约定,对于此类协议的性质和效力应如何认定?

  家事纠纷有人身依附性和家庭伦理性特征,家庭成员之间关于征收补偿利益分割事宜所达成协议的性质为家庭共有财产分割,内含家庭成员对家事问题、财产问题等的妥协和让步,家庭成员对于财产的处分与赠与不同,不宜按任意撤销权之规定处理,法院应尊重家庭成员之间的合意。如果协议仅有部分被安置人签字的,要结合协议签订的背景、协议内容、签字方是否有代理权等因素综合判断协议是否为全体被安置人的共同意思表示。

  商达律师事务所杨律师解析:本条体现了较高的审判智慧。法谚云:合同就是合同。在面对家庭成员之间关于征收补偿利益分割事宜所达成协议时,无论是律师还是法官,都不会轻易断言该协议的某些条款是有效、无效还是可撤销条款。究其原因,是因为协议中往往不仅仅包含对财产的处分,还蕴含有亲情、妥协和让步。法院若直接否定或确定协议的效力,可能会引起更大的家庭矛盾,不利于当事人服判息讼。法院在审理此类案件时,尊重家庭成员之间的合意并综合判断,对于化解家庭内部矛盾、促进家庭和谐无疑会起到积极的推进作用。

  当然,当事人若违反诚实信用原则,对家庭成员之间白纸黑字签署的协议任意否定,则另当别论了。

  5会议纪要第14条:尚未实际取得安置房的买卖合同效力

  被安置人在尚未实际取得安置房的情况下即与他人签订安置房买卖合同,将安置房予以出售,对于这类买卖合同的效力,应如何认定?

  对于合同效力的认定,应严格遵循《民法总则》的规定,除非具有法律规定的无效情形,不轻易否定合同效力,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条规定,被安置人在尚未实际取得安置房的情况下,即未取得标的物的所有权,其所签订安置房买卖房屋的协议不因此而认定无效,要严格区分合同效力与合同履行,合同无法履行,不影响合同效力,当事人就合同履行产生争议的,按照约定或法律规定进行处理。

  商达律师事务所杨律师解析:对于购买动迁安置房的当事人,本条提示了风险---房屋买卖合同有效,但是该合同可能无法履行。动迁安置房相对价格较低,但受到更为严格的交易限制。《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条规定:动迁安置房在取得房地产权证后的3年内,不得转让、抵押,但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。也就是说,即使房屋买卖合同有效,但因为不满足交易条件,买家即使支付了全款在相当长的时间内也无法获得房产证。待3年限售期解除时,若房价大涨,卖家可能将该动迁房卖给第三人并办理过户登记,买家此时会遭受较大损失。

  为解决这个问题,前述买家可在房屋买卖合同中就条件成就但卖家拒不办理过户登记的情况下约定严格、详细、可操作的条款(含卖家违约相关条款),并及时占有标的房屋并签署房屋交接确认书,以免陷入既得不到房屋又不能及时获得卖家退还购房款的遭遇。在满足合同约定和政策规定可以办理过户登记手续时,买家应及时办理相应手续。

  商达律师事务所杨律师观点

  综上,会议纪要不是司法解释,当事人不宜直接把会议纪要作为请求权基础进行援引。但是,在进行分析说理时,当事人可用会议纪要相应条文作为支持己方或抗辩对方观点的参考意见;对会议纪要的理解不应断章取义,应在法律、司法解释等规范性文件框架内,结合案件具体情况,主张或抗辩相应观点;房屋征收补偿利益分割纠纷一般涉及到较大金额,无论是通过协商、调解或诉讼解决问题,当事人要尽量寻求专业律师的帮助以最大程度维护自身利益。

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