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拆迁中遇到的一些法律知识你都了解吗

时间:2019-08-17

  拆迁是指取得拆迁许可的单位,根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件,依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物,将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失予以补偿的法律行为。

  城市的发展是一个不断进行再建设的过程,随着我国经济体制改革的顺利实施,社会主义市场经济的逐步建立,生产力得到空前的发展。为了城市的整体规划,有时也为了国家专项工程建设的需要,有必要对原有建筑房屋进行拆除、搬迁,达到整体的整齐划一或对日益紧张的国有土地资源的合理利用。

  现在杨程刑事会见律师先为你讲解拆迁法是什么?

  现行有效的拆迁法规范当然包括各个层面上的法律规范:

  (一)其他规范性文件

  拆迁主管部门和其他有关部门就拆迁事宜颁布了许多规范性文件,这些文件仍然在执行,并不因物权法的规定而被宣布废止。

  所以,媒体关于物权法与国务院的拆迁行政法规而该行政法规被废止的说法是不符合法律规定的。

  (二)地方性法规和地方政府规章

  各地还就拆迁的事宜根据本地的情况制定了地方性法规和地方人民政府规章,这些规章目前仍然没有被宣布废止。

  (三)部门规章

  建设部及有关部门分布的部门规章,是拆迁行政法规和有关法律施行的具体规定,这些规章迄今为止也没有被宣布废止执行。

  (四)行政法规

  国务院于2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》是迄今为止具体规定拆迁的行政法规,该法规就拆迁补偿的事宜作出了具体的规定,是现行有效的行政法规,该行政法规迄今为止仍然没有被宣布废止执行。

  其他与拆迁有关的行政法规也没有被宣布废止执行。

  (五)法律

  在法律层面上,许多法律就拆迁作了规定,最引起关注的规定是《中华人民共和国物权法》第四十二条 为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

  征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。

  征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

  任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

  基于上述法律规定,2007年8月30日修改生效的《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条就拆迁的问题作出了具体的规定,该条规定:

  第六条 为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

  许多人认为,基于上述法律规定,国务院在2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》已经与物权法抵触,因此该条例已经被废止,真的这样吗?

  (六)宪法

  在宪法层面上,2004年修订的《中华人民共和国宪法修正案》当然是有效的法律依据,这个规定当然还是有效的,具体为:

  宪法修正案第二十条 宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”

  第二十二条 宪法第十三条“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”修改为:“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”

  按照一般的认识,上述宪法修正案和此前的规定是拆迁的宪法层面上的规定。

  拆迁法律规范是否与物权法冲突

  (一)国务院是否有权利制定拆迁行政法规

  拆迁法律规范被垢病的问题之一是,根据《中华人民共和国立法法》第八条的规定,对非国有财产的征收只能制定法律,截至到2001年国务院颁布施行《城市房屋拆迁管理条例》,全国人民代表大会及其常务委员会没有给国务院授权就征收非国有财产制定行政法规,因此2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》被认为是违反《中华人民共和国立法法》第八条和第九条的规定的。

  那么,该条例本身与征收非国有财产有关呢?

  如果拆迁就是政府的征收行政行为,那么只要征收对象是非国有财产,则国务院的《城市房屋拆迁管理条例》违反了《中华人民共和国立法法》当属无疑,问题是:拆迁是征收行为吗?

  杨程刑事会见律师认为,拆迁与征收行为无关,截至到目前,就拆迁而言,拆迁不仅与征收行为无关,而且根本就不是征收行为,对这个问题杨程刑事会见律师分析如下:

  拆迁是拆除土地上的房地产或者其他建筑物或者构筑物,并对房地产权利人或者建筑物或者构筑物的权利人进行补偿的法律制度。在拆迁过程中,与征收行为没有任何关系。

  与土地有关的征收行为,按照法律规定,仅仅是政府对集体土地的征收,而《城市房屋拆迁管理条例》这部行政法规被认为与集体土地上的房屋的拆迁无关。

  因此,在2001年施行的《城市房屋拆迁管理条例》是符合《中华人民共和国立法法》的规定的。

  (二)《城市房屋拆迁管理条例》是否与《中华人民共和国物权法》第四十二条之规定有冲突

  物权法第四十二条规定政府征收个人或者单位的房屋或者其他不动产时,应当给予房屋所有权人拆迁补偿,征收个人的住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

  基于上述规定,又考虑到《中华人民共和国立法法》第八条、第九条之规定,政府在征收个人或者单位的房屋及其不动产时,应当给予被征收人拆迁补偿,在征收补偿时,涉及到征收的法律必须由法律规定,在制定法律之前,可以授权国务院制定行政法规。

  补偿安置协议

  1、房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。协议关系主要有房屋拆迁双方当事人参加,仅有一方当事人,协议关系便不能成立。

  2、房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。一是无论当事人双方的经济实力、政治地位如何,不允许任何一方将自己的意志强加给另一方;二是体现房屋拆迁权利义务的对等性,即一方从对方获得某项权利时,也承担相应的义务。凡显失公正的协议是可撤销的。

  3、协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。所谓合法行为,是指按照房屋拆迁法规规定的要求而实施的行为。如 当事人的资格,社会组织作为房屋拆迁协议当事人要有法人资格;承办人签订协议要有法人或法人代表的授权证明;委托代理订立协议的要有合法手续;被拆迁人签订协议时,应当出具产权证书、使用权证明等法律文件。凡违反法规规定,采取欺诈手段等所订立的协议都是无效协议。

  4、房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。表现在其权利依法产生后受到法律的保护;其义务依法产生后,则受到法律的强制。其次是依法订立的协议必须认真恪守,当事人任何一方均无权擅自变更或解除。再就是在履行协议中发生纠纷,协议条款便是解决纠纷的主要依据。

  5、房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议,协议的当事人依据协议享有一定的权利,同时又要承担相应的义务。

  6、房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式。

  (一)拆迁人申领房屋拆迁许可证。

  (二)房屋拆迁管理部门按房屋拆迁许可证内容向社会发布公告。

  (三)房屋拆迁管理部门和拆迁人向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。

  (四)确定拆迁补偿标准和安置方案。一般而言,对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。拆迁补偿方式分为一般情形的补偿和特殊情形的补偿两类。一般情形的补偿分货币补和房屋产权调换、结算价差,被拆迁人可以选择补偿方式。特殊情形的补偿被拆迁人不能选择,或只作货币补,或只作房屋产权调换、结算价差。

  (五)拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议。

  (六)裁决拆迁。

  (七)强制拆迁。强制拆迁前拆迁人有就拆除房屋的有关事项向公证处申请办理证据保全的义务。

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