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关于房屋租赁的法律知识你都了解吗

时间:2019-08-16

  房屋租赁合同是出租人将房屋(不包括公租房、经适房)提供给承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。房屋租赁合同遵守一般的合同格式,合同内容应包含房屋租赁双方当事人的个人信息、房屋的位置、用途、租赁期限、租金及支付方式、维修和双方的权利义务等。但由于房屋租赁合同尤为特殊,故最高法解释对此作了特别规定,杨程刑事会见律师梳理如下:

  1、什么情况会导致房屋租赁合同无效?

  按照最高法司法解释,3种情形会导致房屋租赁合同无效:

  一是租赁的房屋为违法建筑的,这种情况由于标的物不合法,故合同无效。但在一审法庭辩论终结前违法情节消失的应被认定为有效。

  二是承租人擅自将房屋转租给其他人,出租人在知道或应当知道转租行为之日起6个月内提起转租无效或可撤销之诉的,该情形无效。

  三是承租人经出租人同意将房屋出租给其他人,但约定租赁期限超过承租期,出租人不予认可的,该情形无效。

  需要注意的是由于各地都要求房屋租赁合同备案登记,所以有人会以合同未备案为由主张无效,对此,法律不予认可,因为该备案非法律强制性规定而是管理性规定。

  2、房东将房屋出租给其他人的怎么办?

  首先,出租人与多位承租人签订租赁合同的,如不符合合同法52条规定的无效情形,合同均有效。但是租赁合同的履行有先后顺序。

  如果有一方已合法入住(占有)该房屋的,那么入住房一方就取得该房屋租赁权。

  如承租方均未入住的,但一方的合同已经登记备案的,那么登记备案方取得租赁权。

  如果承租方既没有入住又没有备案登记的,那么谁的合同成立在先谁就取得租赁权。

  但是,没有取得租赁权的承租人可以解除合同并要求出租人承担违约责任赔偿损失。

  3、租赁合同无效后怎么处理?

  杨程刑事会见律师可以告诉你,合同无效是自始无效,也就是从合同成立时就无效,故房屋租赁合同无效的,双方约定的租金就失去法律效力,承租人也无须支付租金,但承租人因该合同而取得收益的,这部分可以认定为不当得利,应返还承租人。

  如果是因为一方有过错而导致合同无效的,另一方可以请求对方承担缔约过失责任,缔约过失责任是双方订立合同过程中应遵循诚信原则,但一方违反该原则导致另一方受损而应负的责任。

  4、我可以对房屋进行装修吗?

  对房屋进行装饰装修有两种情况:一种是未经房东同意的情形,该情形下承租人对房屋进行装修改造的处理行为涉及到民法理论的添附,故产生物权和债权的法律效果:即装修装饰物与房屋不可分离的,由出租人取得该物,这是物权效力;但承租人可请求出租人返还不当得利。这就是债权;如果装饰装修物可以与房屋分离的,则应由承租人取回。

  另外,承租人未经出租人同意装修房屋的,构成侵权,出租人可以要求承租人承担恢复原状或赔偿损失,但是只能二选一,不能既要求恢复原状又要求赔偿损失。

  第二种情形是经出租人同意装修的,双方有约定装饰装修物的处理方式的,应按约定处理;如经出租人同意装修但未约定处理方式的,则比较麻烦,实践中要按照合同无效、解除等情形并结合民法添附、过错等理论分别处理。

  5、我可以转租给其他人吗?

  转租分为两种情况:

  一是经出租人同意转租的,出租方和承租方合同继续有效,但是承租方和次承租方之间成立一份独立合同,根据合同相对性的原理,如次承租人侵权的,出租人不得向其主张违约责任,但可以基于物权请求权向其主张侵权损害赔偿;如果因承租人拖欠租金导致违约,出租人要求解除合同的,次承租人可代承租人缴纳租金和违约金,并以此抗辩出租人不得解除合同;如果租赁合同解除的,次承租人应搬离房屋,否则就构成侵权。

  二是未经出租人同意转租的,转租行为并非当然无效。按照高院司法解释:出租人知道或应当知道转租行为的,6个月内未追认或默认的,该合同有效。如出租人在6个月内选择解除合同的,转租合同就无法继续履行了,出租人可基于物权请求权向次承租人请求返还房屋,也可向承租人主张合同权利请求返还房屋。

  如经出租人请求,法院确认转租合同无效的,原承租合同继续履行,次承租人应搬离房间。

  6、我可以永久租赁吗?

  租赁期限一般由双方约定,但最长不得超过20年,约定超过20年部分无效。但合同到期后可以续订。

  7、承租人不在了,房东可以赶走共同居住人吗?

  在租赁期内的,共同居住人、或者共同经营人、其他合伙人可继续租赁。

  8、我能优先购买房屋吗?

  出租人出卖房屋的,承租人在同等条件下有优先购买权,但该优先权为债权,也就是说出租人未通知承租人而将房屋出售给第三方的,承租人只能主张损害赔偿,无权请求确认房屋买卖合同无效。

  另外,房屋因抵押而被拍卖的,出租人和拍卖行应在拍卖前五日通知承租人,承租人不参加拍卖视为放弃优先权。

  但是,承租人的优先权不是绝对的,有例外情形:

  一是房屋共有人行使优先购买权时,承租人就没有优先购买权。

  二是出租人将房屋卖给其近亲属的,承租人也没有优先购买权。

  三是承租人放弃优先购买权的,如明确表示不购买或者接到出租人通知后,15日内没明确表示购买的。

  四是如果购买人是善意取得房屋所有权的,承租人也没有优先购买权。

  9、房东出售房屋怎么办?

  杨程刑事会见律师了解到,原则上房东转让房屋所有权不影响承租人使用房屋,但有例外:

  一是房屋在租赁前已经抵押给其他人的,后来抵押权实现了,抵押权人获取房屋所有权,且占有房屋的,就可以解除原租赁合同:

  二是房屋在出租前被法院查封的,也会影响到承租人的承租权:

  三是当事人约定所有权转移租赁合同解除的。

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