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分手后男方擅自出卖共有房屋 前女友法庭追讨升值损失

时间:2020-12-09

  一对情侣,为了结婚,共同出资购买了一套住房,并按约定登记在男方名下。购房后,两人因感情问题最终分手,双方协商出卖共同购置的房屋。因当时房屋价值处于波动之中,关于卖房的时间点双方未能协商一致。男方在未征得女方同意的情况下,擅自将房屋出卖,女方要求男方赔偿因提前卖房所造成的升值亏损,并诉至法院。女方的诉讼请求能否获得支持呢?
 

  一、共同出资购房 分手后男方擅自出卖
 

  郭鹏大学毕业后留京打拼,经人介绍,与北京女孩沈菁相识、相恋,到了谈婚论嫁的地步。由于没有婚房,双方约定共同出资先购买一套二手房。

  2014年7月,郭鹏看中了一处房屋,并于当月19日与房主签订了购房合同,约定房屋成交总价格218万元,拟贷款金额81万元。沈菁与郭鹏按照事前的约定,于当年8月24日签订了《婚前购房协议》。

  该协议约定:一,双方拟购房产建筑面积91.56平方米,房产总价229万余元(含税费、中介费及相关杂费等);二,双方确认房屋首付款金额为1347360元,其中甲方沈菁出资673680元,占首付金额的50%,乙方郭鹏出资673680元,占首付金额的50%,剩余房款共计95万元,双方确认通过以乙方名义办理按揭贷款方式支付,为双方的共同债务;三,双方经协商一致,房屋以乙方名义签署购房合同、贷款合同等文件并办理房产登记;四,乙方承诺取得房屋权属证书后,于合适时机按双方房屋首付款出资比例,将甲方登记为房屋的共有人,乙方确认,无论甲方是否登记,或因任何原因未能登记为房屋的共有人,均不影响甲方作为房屋共有人所应享有的全部合法权利,未经甲方书面同意,乙方不得以任何理由、任何形式侵害甲方上述权利;五,双方确认,无论因任何原因双方需对本房屋产权进行分割的,按照首付款出资比例进行划分。

  协议签订后,沈菁考虑到买房过程中,还有一些杂费需要支付,就于2014年9月4日一次性向郭鹏的账户转账72.3万元。在购买涉案房屋过程中,郭鹏按约支付了房款及各种税费、代理费、评估费等多项杂费11万余元。此外,郭鹏办理住房公积金贷款75万元,还以消费贷款的名义借贷10万元作为购房款。

  2014年9月16日,郭鹏取得房屋的所有权证。购买涉案房屋后,郭鹏对房屋进行了装修,装修费13万余元。其后,郭鹏实际占有购买的房屋,并偿还贷款。
 


 

  一切准备就绪,只待婚期。可谁也没有想到,2015年元旦前后,沈菁与郭鹏的感情出现变故,最终决定分手。

  分手后,房子的处置便成了两人需要面对的问题。2015年7月,沈菁与郭鹏经多次协商,两人均同意将房屋出售变现再按双方约定的比例分配,但因当时房产市场低迷,房屋价值处于波动之中,沈菁提出,“出售房屋的时间缓一缓,待卖房不亏损或有盈利时,及时出售以了结购房资金问题。”郭鹏的意见是,“按目前行情及较长时期预测,盈利是不可能的。为了尽快解决这个问题,只能继续挂牌卖房,尽量争取减少亏损。”因对于卖房的时间未能协商一致,双方不欢而散。

  2015年9月,北京的二手房价值正处于缓慢上涨阶段,而郭鹏在未征得沈菁同意,且未告知沈菁的情况下,于当月27日与他人签订了房屋买卖合同,将双方共同的房屋以229.5万元的价格出卖了。同时,双方还就购房款支付方式和时间及房屋产权变更的时间等问题进行了约定。

  2016年4月24日,郭鹏利用购房人支付的首笔购房款偿还完毕公积金贷款的贷款及利息,拿回了抵押在银行的房产证。同年5月17日,郭鹏将房屋过户到购房人的名下,购房人于次日付清了全部购房尾款。
 

  二、追讨升值损失 女方诉至法庭
 

  2016年7月31日,郭鹏告知沈菁涉案房屋已经出卖,要求分割卖房款。沈菁听后极为不满:“现在房屋正处于升值期,为什么不征得我的同意就把房子卖了?而且出卖的价格比我们购房的花费还少几千元,为什么要急于亏本卖房?”

  “出卖房屋的价格高于当时的市场价格,而且房子已经卖了,说什么也没有用了。”郭鹏说:“扣除所有的成本,按照约定的比例,应退还你62.1万元,你要不要?”沈菁气不打一处来,愤愤地回敬:“这本来就是我的钱,我凭什么不要?”

  就这样,2016年8月26日,郭鹏通过转账的方式退还沈菁62.1万元购房款,并给沈菁发了一条消息:“双方共同出资购房纠纷一事至此已经处理完毕。”

  “现在房屋价值正处于上涨期,上涨的幅度还很大,应该可以赚回不少钱。可是,你不通知我,也不征得我的同意,就将房子亏本卖掉,不要说盈利了,自己还亏了10万多元,这事怎么可能就这样处理完毕了呢?”沈菁于是又找到郭鹏,要求郭鹏退还自己购房款的差额,并赔偿房屋的升值损失。

  但郭鹏坚持认为双方共同出资购房纠纷已经处理完毕。双方各执一词,互不相让,致使矛盾升级,无法调和。在多次交涉无果的情况下,沈菁将郭鹏诉至北京市昌平区法院,要求郭鹏退还购房款10.2万元,并赔偿房屋增值损失74.2万余元。

  沈菁诉称:本人与郭鹏各出资50%,以郭鹏的名义购房,总价款229.7万余元,本人出资72.3万元。两人分手后,均同意将共同出资购买的房屋出卖,但因当时房屋价值低迷,本人要求缓一缓再卖。随后,房屋价值开始回升,但郭鹏在未通知本人,更没有征得本人同意的情况下,擅自将房屋以229.5万元的低价出卖。2016年8月26日,郭鹏将所卖购房款中62.1万元支付给本人,还欠10余万元应当由郭鹏继续退还。此外,因北京市房价上涨,该房屋经评估公司评估,已确定在2016年9月30日房屋假设为毛坯房状态的市值为365万余元,加上装修的价值共计378.2万余元,较购买时的价格增加了148.5万余元。本人享有50%的份额,即增值部分损失为74.2万余元,应当由郭鹏赔偿。

  针对沈菁的诉求,郭鹏辩称,沈菁的意见是卖房的时机缓一缓,本人认为当时讨论处置方案的时间是2015年7月,卖房时间是9月,延缓了两个月。本人并没有违背沈菁提出缓一缓的意见。沈菁的意见是希望暂缓到不亏损或有盈利的时候及时出售,本人认为,2015年9月之前,全国房地产销售进入不可抗力的低迷状态。在如此严峻的情形下,在暂缓两个月后若不及时出售,有可能造成更大的损失。为止损,为尽早给付沈菁的首付款,本人顺势而为,将房屋出售没有过错。买房总支出与卖房总收入,收支相抵,直接损失金额为20.4万余元,按照双方的约定,扣除各自承担10万元的亏损后,已经将沈菁的全部购房款支付完毕;2015年9月,房价正处于下降通道,再说沈菁也没有预测房价一定要涨,如果以本案诉讼时涨价之后的价格作为请求本人赔付的依据,对本人来说是不公平的。况且,沈菁提出的赔偿房屋增值款损失的请求,是侵权损害赔偿请求,是可得利益的赔付,本人的行为没有过错,不应承担赔偿责任。
 

  本案审理过程中,沈菁提出对房屋在2016年9月30日的市场价值进行评估。郭鹏要求评估房屋在出卖时即2015年9月27日的市场价值。

  2017年9月15日,评估公司出具两份评估报告。评估报告载明,涉案房屋在2015年9月27日的市场价值为217.23万元(不含装修),在2016年9月30日的市场价值为365.16万元(不含装修)。
 

  一审:构成侵权,应予赔偿

  昌平法院经审理后认为,处分共有的不动产时,应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。另依据《婚前购房协议》约定,郭鹏只有经过沈菁的书面同意,才能处分房产。现双方在出卖涉案房屋的时间点上并未达成一致意见,在此情况下,郭鹏只能通过继续协商或依法提起诉讼的方式要求分割共有房产。郭鹏未经沈菁同意甚至未通知她本人就将涉案房屋擅自出售,显然侵犯了沈菁的合法财产权和知情权。综上,被告郭鹏侵权事实存在。

  关于损失问题。选择合适的时间点出售房屋,是重大决策问题,要慎重考虑行事。在存在其他共有人的情况下,房屋出售必须征得占法定份额共有人的同意或符合共有人之间的约定,否则无权处分人可能要因其决策而对其他共有人承担损害赔偿的责任。根据北京市统计局公布的统计数据显示,郭鹏签订涉案房屋出售合同时,北京市二手房交易价格正处于缓慢上涨阶段。因此,正常情况下延迟出售比早出售所获得的收益更高。郭鹏明知其无权处分却又未经共有人沈菁同意擅自出售涉案房屋,给其带来预期经济损失。郭鹏有义务对沈菁的损失进行赔偿。

  沈菁只是提出“卖房不亏损或有盈利的前提下”的前提条件,该条件无法指向确定的时间点,其主张以2016年9月30日的市场价格作为计算损失的截止点既没有法律依据,也在事实上对郭鹏不公平。郭鹏的过错除了单方处分共有房屋外,还有长时间未披露房屋出售的事实和进展,长时间未支付给沈菁应得的价款。在房价上涨的大背景下,迟一天拿回购房款就意味着在未来购房时可能会拿出更多的金钱购买。因此,影响沈菁损失的最大因素是拿回购房款或应得卖房款的时间。综合以上分析,本院确定计算沈菁损失截止时间点为郭鹏转账给沈菁房款的时间,即2016年8月26日,参考评估报告及相应时间段北京市二手房交易价格涨幅情况酌情确定为353万元(含装修)。同时为公平计,本院酌情判决郭鹏支付沈菁其可享有的预期收益的70%。

  关于沈菁要求退还全部购房款的请求,因买房税费、装修费及公积金还贷的本金和利息实际由郭鹏支付,但这些费用都应当作为两人的共同债务共同负担。综合考虑双方的约定及各人的出资及支付的其他费用,本院确认郭鹏还应再退还沈菁购房款10590元。

  2018年2月23日,昌平法院依据侵权责任法第6条,物权法第97条、第99条的规定,作出一审判决,判决郭鹏退还沈菁购房出资款10590元,并赔偿沈菁房屋增值损失43万元。
 

  二审:以侵害物权为由主张增值损失,于法无据

  一审判决后,郭鹏不服,向北京市第一中级法院提出上诉。在上诉中,郭鹏诉称,原审法院认定本人无权处分房屋,该认定错误。沈菁在未被登记为共有人的情况下,只能依据双方签订的《婚前购房协议》对购房出资款享有合同债权。本人作为单独所有人,享有完全的处分权。原审法院认为双方在卖房时间点上未达成一致,该认定不符合事实。沈菁提出“时间上缓一缓,不亏损或房价上涨时及时出售”,“及时出售”等表述,表达了沈菁要求卖房的明确意思。时间上缓一缓,不亏损或房价上涨,是给本人一个选择范围,本人在两个月后的9月份出售房屋符合缓一缓的要求。同时,在房价低迷时,以出售总价和购买房屋含税费总价价格相差2000多元时出售,基本符合不亏的条件。原审法院认定本人侵权错误,本人无法预测房屋走势,主观上不具有可责性。在损失认定上,将房价的增值部分作为沈菁主观预期所产生的损失,既不符合侵权损害赔偿的填补原则,也不符合沈菁卖房之初不亏损的主观预期。综上,请求撤销原审法院的判决,驳回沈菁的全部诉讼请求。

  沈菁辩称:本人依据《婚前购房协议》及出资成为房屋的共有权人,对共有房屋享有物权,该权利为绝对权。出售共有房屋时,郭鹏未按照《婚前购房协议》的约定取得本人的书面同意,属无权处分行为,侵害了本人的共有权。郭鹏的行为存在明显过错,应赔偿本人的损失。郭鹏侵害本人权利的行为截止到2016年8月26日获得郭鹏退还购房款给本人时。郭鹏应当按照当时的市场价格赔偿本人损失。

  北京一中院经审理后认为,本案中,诉争房屋未将沈菁登记为所有权人。沈菁虽与郭鹏签订了《婚前购房协议》,亦依约履行了出资义务,但法律未特别规定在此情况下沈菁已经成为涉案房屋的物权人。沈菁对涉案房屋不享有物权项下的所有权、用益物权和担保物权。沈菁以郭鹏侵害其物权为由主张涉案房屋的增值损失,于法无据,应不予支持。

  由于沈菁对涉案房屋不享有所有权,其主张涉案房屋增值损失的逻辑基础只能是《婚前购房协议》的履行利益。根据沈菁的陈述,其基于侵权责任法的规定要求郭鹏赔偿其履行利益。我国侵权责任法第2条在详细列举其所保护的权利时,未包含合同债权。原审法院对此处理错误,本院予以纠正。沈菁主张的房屋增值损失,可依据合同法的相关规定解决。

  关于出资款的返还。沈菁在本案中主张出资款返还,该数额为简单的沈菁的出资数额减去郭鹏已返还数额之间的差额。前已述及,合同相对方基于侵权责任法的规定主张债权保护时,应不予支持。郭鹏与沈菁之间就涉案房屋存在合同关系,首付款的返还亦应当通过合同纠纷解决为宜。

  综上所述,原审法院适用法律错误,本院予以纠正。
 

  2018年8月15日,北京一中院依照侵权责任法第2条、物权法第9条第一款、民事诉讼法第170条第一款第二项的规定,作出终审判决:撤销一审判决,驳回沈菁的全部诉讼请求。
 

  商达律师事务所的刑事案辩护律师杨程执业十几年来,办理了民事、刑事、经济案件上千起,积累了大量的法律服务经验,也带了十余名实习律师,逐渐形成了以刑事辩护为主的业务范围,既办理过涉及三条人命的故意伤害(致人死亡)大案要案,也办理过防卫过当故意伤害(轻伤)的小案件;既办理过涉外的诈骗案,也办理过侵吞公司钱财的职务侵占案;组织(介绍)卖淫案、强奸案、抢劫案、虚开增值案、盗窃案、掩饰隐瞒犯罪所得案……有重罪轻判的,有缓刑的,辩护效果整体明显。

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