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这些典型的规避限购、限贷买房案例你都知道吗

时间:2019-09-09

  以下是杨程刑事会见律师总结的关于规避限购、限贷买房的案例具体情况分析。
       2018年4月8日,经XX 地产公司介绍,罗 XX与缪XX签订一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》,约定:缪XX向罗 XX购买位于深圳市福田区金域蓝湾X号楼X号房产,房产用途为住宅,房屋总价款370万元,建筑面积161.5 平方米。缪XX应于合同签订时向罗XX支付定金5万元,并于合同签订后2B内向罗XX支付剩余定金5万元。上述定金交付方式为通过居间方托管方式交付,居问方签收定金后即视为卖方收讫。缪xx还应于2010年 4月23日之前支付定金之外的剩余首期款30万元至双方约定的银行第三方监管账户,并须于2018年4月20日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料,并配合银行办理贷款审批手续,抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。银行承诺发放贷款金额不足以支付房款余额的,买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。任何一方不履行合同约定义务,导致交易无法完成的,守约方有权选定定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。因不可抗力不能履行本合同的,根据不可抗力的影响,杨程刑事会见律师认为,’部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人,并自不可抗力结束之日起十日内向另一方提供证明。

  上述合同签订后,缪XX分两次向罗XX支付定金10万元。罗XX与XX地产公司分别于2018年4月8日、2018年4月15日,签订两份《定金托管确认书》,约定罗XX将上述定金合计10万元托管于XX 地产公司处,XX地产公司收取到该款项后即视为罗XX收到该笔定金。

  18年4月16日,罗XX出具一份《委托书》,委托深圳XX担保有限公司、马xx等办理涉案房屋赎楼手续,该委托书已在深圳市深圳公证处办理公—证手续。因缪xx未按照合同约定履行后续义务,罗xx遂于2018年5月6日、2018年 5月18日、6月11日、6月12日多次向XX 地产公司发函,请求 XX 地产公司督促缪XX 履行义务,但缪XX 均未履行合同义务。

  XX系香港居民,自认其在XX地产公司担任区域副总经理一职,还自认在深圳尚未购买房产。罗XX自认已将涉案房屋出售给案外人。

  2016年7月11日,建设部等六部委发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2016)171号),规定:境外机构在境内设立的分支、弋表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工乍、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。2017年7月11日,原深圳市国土资源和房产管理局发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房通知》(深国房[2017)254号)规定:境外机构和个人在我市购买自用、自住商品房的条件为:境外机构是已在我市设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外),并只能购买用于办公所需的商品房(办公类);境外个人(不包括港澳台地区居民和华侨)在境内工作、学习超过一年,并只能购买一套用于自住的商品房(住宅类),港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房(住宅类),法律法规另有规定的除外。2018年9月30日,深圳市人民政府发布《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》(深府办(2018)82号)规定,对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭),限购2 套住房;对于能够提供在本市l年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1 套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1 套以上(含1 套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房,严格按照有关政策执行。

  罗XX认为缪XX违约诉诸法院,请求:1-缪XX支付违约金74万元;2XX地产公司将托管在其处的定金10万元抵作XX应付的部分违约金直接支付给罗XX,并对10万元的违约金承担连带赔偿责任;3.由缪XX、XX地产公司承担诉讼费。

  [认定]

  杨程刑事会见律师认为,罗XX已经于2018年4月16日按照合同的相关约定办妥全权公证委托手续,缪xx应当依约履行支付首期款、办理银行按揭等后续合同义务,但缪XX在罗XX多次催告的情况下,仍拒不履行。尽管在涉案合同签订后,国家出台了相关的限贷政策,但缪xx未能提供相应的证据证明其已经按照合同的相关约定向相关银行 申请办理按揭贷款,也未提供充分的证据证明因政策原因导致涉案房屋贷款额度减少、首期款的支付比例大大提高。在这种情况下,无法认定仅系因政策原因导致涉案合同履行不能,不能因此免除缪XX的违约责任。原审法院认定缪XX该行为构成根本违约并承担相应的违约责任并无不当,应当认定缪XX 并未积极履行涉案合同。

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